4 เรื่องต้องรู้ ของคนกู้ซื้อบ้าน
ใช้แรงทำเงิน & ให้เงินทำงาน กด Subscribe รอเลย…
Facebook | Line | Youtube | Instagram
บ้าน หนี้ก้อนโตสำหรับใครหลายคน ที่ต้องผ่อนยาว 20-30 ปี เราจึงต้องให้ความสำคัญกับหนี้ที่ว่า โดยมีสิ่งที่ควรทำความเข้าใจเพื่อให้อยู่กับหนี้บ้านนี้อย่างมีความสุข ได้แก่
ยิ่งโปะ ดอกเบี้ยยิ่งลด
ดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก (effective rate) หมายถึง ดอกเบี้ยที่จ่ายแต่ละงวดถูกคำนวณจากยอดหนี้คงเหลือล่าสุด
ดังนั้นการทยอยโปะหนี้ นอกจากหนี้หมดเร็วขึ้นแล้ว ยังลดดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดสัญญาด้วย ตัวอย่างเช่น เงินกู้ 1 ล้านบาท สัญญา 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 4%ต่อปี ต้องผ่อนเดือนละ 4,774 บาท มีดอกเบี้ยจ่ายรวมตลอดสัญญา 718,695 บาท แต่หาก
- ผ่อนเพิ่มเดือนละ 10% เป็นเดือนละ 5,252 บาท จะปิดหนี้เร็วขึ้นเกือบ 5 ปี จ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาน้อยลง 129,362 บาท
- หรือ นำเงินโบนัสทุกปี ไปโปะหนี้ด้วยยอด 1%ของยอดกู้ หรือ 10,000 บาท จะปิดหนี้เร็วขึ้น 7 ปี จ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาน้อยลง 191,248 บาท
ดอกเบี้ย มีขึ้นลงได้
หนี้บ้านมักคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ตัวอย่างเช่น MRR-1% ซึ่ง MRR ที่ว่าธนาคารอาจมีประกาศเปลี่ยนแปลงได้ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยของหนี้บ้านมีการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตลอดสัญญา ขึ้นกับประกาศธนาคารและทิศทางดอกเบี้ยตลาดหรือธนาคารส่วนใหญ่
โดย MRR แต่ละธนาคาร ณ เวลาเดียวกันอาจต่างกันได้ เช่น ณ 20 มี.ค. 65 ประกาศอัตราดอกเบี้ย MRR ของธนาคารกสิกรไทยอยู่ที่ 5.97%ต่อปี (เริ่มใช้ตั้งแต่ 8 ธ.ค. 64) ส่วนธนาคารกรุงไทยอยู่ที่ 6.22%ต่อปี (เริ่มใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 64) เป็นต้น
การกู้บ้านบางครั้ง ธนาคารอาจระบุอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในสัญญา แต่ก็เป็นเพียงช่วงสั้นๆ 1-3 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้นดอกเบี้ยจะถูกคิดแบบลอยตัว ทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยอาจสูงขึ้นในช่วงที่ทิศทางดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น
ขอต่อโปรโมชันใหม่ เมื่อโปรโมชันเดิมหมดลง
สัญญากู้บ้านส่วนใหญ่ มักระบุอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วงไม่เกิน 3 ปีแรก เพื่อจูงใจให้มีคนมากู้กับธนาคาร แต่หลังจากนั้นแทบทุกสัญญาหรือทุกธนาคารดอกเบี้ยจะสูงขึ้น
ผู้กู้บ้านส่วนใหญ่จึงมักขอรีไฟแนนซ์ (refinance) ไปกู้กับธนาคารแห่งใหม่หลังผ่อนที่เดิมมาเกิน 3 ปี เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง แต่อีกทางเลือกหนึ่งที่หลายคนอาจยังไม่รู้คือ การขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (retention) ซึ่งธนาคารอาจพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยลง ขึ้นกับประวัติการชำระที่ผ่านมาและการแข่งขันกับธนาคารอื่น ณ ตอนนั้น จึงเสมือนเป็นการขอต่อโปรโมชันดอกเบี้ยใหม่ หลังโปรฯ เดิมหมดลง
แหล่งเงินกู้ยามฉุกเฉิน
หลังจากผ่อนหนี้บ้านไประยะหนึ่งแล้ว นอกจากยอดหนี้ลดลง มูลค่าบ้านที่เป็นหลักประกันมักสูงขึ้นตามราคาตลาด และรายได้ผู้กู้มักสูงขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้มีโอกาสได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้นหากนำบ้านหลังเดิมไปเป็นหลักประกันเพื่อขอกู้อีกครั้ง
โดยการนำบ้านที่ติดจำนองธนาคารอยู่ไปกู้อีกครั้ง สามารถทำได้ทั้งการ (1) กู้กับธนาคารเดิม หรือ (2) รีไฟแนนซ์ไปกู้กับธนาคารแห่งใหม่ ขึ้นกับความคุ้มค่าของอัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขธนาคารที่จะขอกู้
การทำความเข้าใจและปรับเปลี่ยนเพียงเล็กน้อยกับหนี้บ้านที่มี จะช่วยให้หนี้ก้อนโตที่มีหมดเร็วขึ้น รวมถึงเป็นแหล่งเงินทุนที่ต้นทุนต่ำในยามฉุกเฉินได้
