×

Wealth Me Up ข่าวสั้น ทันเศรษฐกิจ

ทั่วโลกโอด บ้านแพงเกินเอื้อม

142

ใช้แรงทำเงิน & ให้เงินทำงาน กด Subscribe รอเลย

Youtube | Facebook | TikTokInstagramLine 

 

ใครๆ ก็บอกเศรษฐกิจแย่ แต่ทำไมราคาอสังหาฯ ยังแพง!

 

การเป็นเจ้าของบ้าน-คอนโดฯ ในหลายเมืองของเอเชีย กำลังจะกลายเป็นแค่ ‘ความฝัน’ ของคนยุคนี้หรือไม่?

 

ทางออกของปัญหาที่อยู่อาศัยราคาแพงเกินเอื้อมคืออะไร?  

 

‘รายได้’ โตไม่ทัน ราคาบ้าน

 

หน่วยงาน Urban Land Institute ได้เผยแพร่ 2024 Asia Pacific Home Attainability Index ที่เก็บข้อมูลจาก 48 เมืองใน 11 ประเทศ รวมทั้งกรุงเทพฯ ของไทย โดยมีการวัดความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยทั้งในแง่แบบซื้อเป็นเจ้าของเลย และการเช่า พร้อมระบุปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อดีมานด์และซัพพลายที่อยู่อาศัยในภูมิภาคนี้

 

รายงานฉบับนี้ระบุว่า ราคาบ้านเฉลี่ยไม่ควรเกิน 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือน และค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนควรต่ำกว่า 30% ของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 

 

เมื่อดูเรื่องราคาบ้านจะพบว่า ในการเก็บข้อมูลครั้งนี้ เมืองส่วนใหญ่ราคาบ้านเฉลี่ยสูงเกิน 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือน เช่น ในปี 2023 “เซิ่นเจิ้น” สูงถึง 32.3 เท่า, โฮจิมินห์ ซิตี้ 25.3 เท่า, คอนโดในกรุงเทพฯ 21 เท่า โดยราคาคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 224,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 8 ล้านนิดๆ ซึ่งสูงกว่ารายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนประมาณ 21 เท่า

 

ในกลุ่มเมืองเกตเวย์สำคัญของภูมิภาค “ฮ่องกง” มีความสามารถการเข้าถึงที่อยู่อาศัยต่ำที่สุด โดยราคาบ้านเฉลี่ยสูงกว่า 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนประมาณ 25 เท่า ส่วน “โตเกียว” และ “โซล” ราคาบ้านสูงกว่ารายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนประมาณ 15 เท่า

 

ส่วนเมืองที่คนมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ดี ส่วนใหญ่อยู่ในออสเตรเลีย เช่น ราคาอะพาร์ตเมนต์ในเมลเบิร์นสูงกว่ารายได้เฉลี่ยครัวเรือนต่อปี 4.9 เท่า, อะพาร์ตเมนต์ในเพิร์ธอยู่ที่ 3.9 เท่า และที่อยู่โครงการ HDB หรือโครงการพัฒนาแฟลตที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์ อยู่ที่ 4.7 เท่า ที่ถือว่าเป็นโครงการเด่นของสิงคโปร์ที่ทำให้ชาวสิงคโปร์ซื้อหาเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยปัจจุบัน ชาวสิงคโปร์มากกว่า 80% อยู่ในแฟลตของรัฐหรือแฟลต HDB

 

รายงานฉบับนี้มีหลายประเด็นที่น่าสนใจ คือ เมืองที่มีคนต่างชาติหลั่งไหลเข้าไปอยู่เยอะมาก ก็จะทำให้ราคาบ้านและค่าเช่าแพงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เช่น สิงคโปร์, ซิดนีย์ และโตเกียว

 

ราคาอสังหาฯ ใน ‘ฮ่องกง’ แพงยืนหนึ่ง 

 

นอกจากนี้ รายงาน Demographia International Housing Affordability ของ Chapman University Center for Demographics and Policy ในสหรัฐฯ ระบุว่าฮ่องกงคือ เมืองที่คนมีโอกาสน้อยสุดๆ ที่จะซื้อบ้านได้ เพราะอสังหาฯ ราคาแพง โดยประเมินจากอัตราส่วนราคาบ้านเฉลี่ยและรายได้ของคน และหากอัตราส่วนสูงกว่า 9 ถือว่าบ้านแพงเกินกว่าที่จะซื้อได้” (Impossibly Unaffordable)

 

สำหรับ “ฮ่องกง” มีอัตราส่วนอยู่ที่ 16.7 ซึ่งหมายความว่า ราคาเฉลี่ยบ้านสูงกว่ารายได้เฉลี่ยถึง 16.7 เท่า

 

หากจินตนาการไม่ออกว่าแพงขนาดไหน ขอบอกว่า มีเงิน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ สามารถซื้ออะพาร์ตเมนท์ได้แค่ 21 ตารางเมตรเท่านั้น

 

ราคาอสังหาฯที่แพงแสนแพงทำให้คนฮ่องกงรุ่นใหม่ที่เพิ่งเรียนจบรู้สึกว่า การจะซื้อบ้านเป็นเรื่องยากมากๆ และเคยมีการศึกษาพบว่า กำลังซื้อของคนลดลงเกือบครึ่งในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยจากข้อมูลที่เล่าไปก่อนหน้านี้ หมายความว่า ถ้าอยากจะซื้อบ้านเงินสด คนฮ่องกงต้องทำงาน 16.7 ปี โดยจะต้องไม่ใช้เงินจากรายได้ที่หามาได้ในช่วงนั้นเลย  

 

แม้ว่าราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงจะลดลงในช่วงไม่กี่ปีมานี้ แต่บ้านในฮ่องกงก็ยังแพงเกินเอื้อมสำหรับคนส่วนใหญ่อยู่ดี ปัจจัยหลักๆ ที่ทำให้อสังหาฯ ในฮ่องกงแพงมากไม่ได้เกิดจากขาดแคลนที่ดิน แต่จริงๆ แล้วเป็นเพราะขาดที่ดินที่รัฐบาลอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ อีกทั้งฮ่องกงมีโครงสร้างภาษีที่เอื้อต่อการทำธุรกิจและดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติมากมาย ซึ่งส่งผลให้ความต้องการอสังหาฯ เพิ่มและดันราคาไปในตัว 

 

ราคาอสังหาฯ ในไทเปแรงเกินต้าน

 

“ไทเปของไต้หวัน” เป็นอีกเมืองที่ราคาอสังหาฯ แพงมาก โดยข้อมูลจาก Global Property Guide ระบุว่า อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ครัวเรือนในไทเปเพิ่มจาก 6.4 ในปี 2004 เป็น 15.71 ในปี 2023 หรือสูงกว่า ซิดนีย์, ลอนดอน และนิวยอร์กเสียอีก ซึ่งองค์การสหประชาชาติระบุว่า อัตราส่วนควรต่ำกว่า 3 จึงถือว่า บ้านมีราคาที่เอื้อมถึง

 

ในปี 2000-2022 ดัชนีราคาบ้านในไทเปพุ่งขึ้น 240% ซึ่งชาวไต้หวันบอกว่า ราคาอสังหาฯ พุ่งแรงในช่วงโควิดระบาด เพราะคนไปเที่ยวไหนไม่ได้ก็เลยเอาเงินมาลงทุนซื้อบ้าน และราคาก็ทะยานต่อเนื่องจากมาตรการภาษีที่ต้องการให้เจ้าของบ้านไม่รีบขายอสังหาฯ เร็วเกินไป โดยจะเก็บภาษี 45% หากต้องการขายบ้านในช่วง 2 ปีแรก ดังนั้นหลายคนจึงต้องรอประมาณ 3-5 ปีกว่าจะขายบ้าน และทำให้ตลาดขาดแคลนบ้าน ขณะที่มีคนซื้อรายใหม่ๆ หลั่งไหลเข้าตลาดอสังหาฯ

 

ราคาอสังหาฯ ในไต้หวันแพงขนาดไหน? มีข้อมูลว่า ราคาอะพาร์ตเมนต์ใจกลางกรุงไทเปอยู่ที่ประมาณ 12,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ส่วนเงินเดือนเฉลี่ยชาวไต้หวันหลังหักภาษีอยู่ที่ประมาณ 1,784 ดอลลาร์สหรัฐ

 

ที่อยู่อาศัยในไทเปราคาแรงมาก ทำให้หลายคนเลิกฝันมีบ้าน แต่เลือกการเช่าอยู่แทน ซึ่งราคาเช่าอะพาร์ตเมนต์แบบ 1 ห้องนอนใจกลางกรุงไทเปตกเดือนละประมาณ 630 ดอลลาร์สหรัฐ แต่ถ้าไม่รอบนอกก็จะถูกลงเหลือราวๆ 470 ดอลลาร์สหรัฐ

 

‘คนไทย’ กำลังหมดหวังซื้อบ้าน?

 

ย้อนกลับมาดูที่เมืองไทยกันบ้าง…หลังมีข่าวว่ารัฐบาลกำลังศึกษาการออกกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี และให้ถือครองคอนโดได้ 75% ซึ่งหลายฝ่ายออกมาแสดงความกังวลว่า หลักเกณฑ์ดังกล่าวจะส่งผลเสียต่อคนไทย เพราะเมื่อชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้จะทำให้บ้านมีราคาสูงขึ้น และยิ่งทำให้คนไทยไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้

 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แนะนำว่า รัฐบาลควรใช้มาตรการเหมือนกับสิงคโปร์ เพื่อทำให้คนไทยยังซื้อหาบ้านเป็นเจ้าของได้ เช่น การพัฒนาโครงการบ้านรัฐที่ขายในราคาที่มีการอุดหนุนจากรัฐให้แก่ประชาชน นอกจากนี้ รัฐบาลสิงคโปร์ยังให้การสนับสนุนทางการเงินสำหรับครอบครัวรายได้ต่ำถึงปานกลางให้สามารถซื้อบ้านหลังแรกได้ด้วย 

 

ขณะที่ สมาคมด้านอสังหาฯ ในไทย ก็ยังแนะนำเรื่องการขยายสิทธิถือครองคอนโดฯ ของต่างชาติเป็น 75% ว่า ควรจำกัดไว้เฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา

 

ADB แนะทางแก้อสังหาฯ แพงเกินเอื้อม

 

ปัญหาราคาอสังหาฯ แพงในหลายเมืองทั่วโลกส่งผลเสียต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่อายุประมาณ 20-39 ปี ธนาคารพัฒนาเอเชีย หรือ ADB แนะนำวิธีแก้ปัญหาราคาอสังหาฯ แพงเกินเอื้อมไว้ 4 ข้อ คือ

 

1. ภาครัฐต้องเก็บข้อมูลอสังหาฯ อย่างเป็นระบบมากกว่านี้ เพื่อให้สามารถประเมินขนาดของปัญหาและผลกระทบได้ดีขึ้น เพื่อกำหนดนโยบายที่ดีขึ้นในการจัดการความท้าทายนี้

 

2. ปลดล็อกข้อจำกัดด้านซัพพลายเพื่อทำให้ราคาอสังหาฯ ทางแก้ก็คือ การจัดหาที่ดินใหม่เพื่อสร้างบ้านในราคาที่คนซื้อหาได้ โดยได้ยกตัวอย่างกรณีที่รัฐบาลสิงคโปร์จัดสรรที่ดินในราคาถูกให้เอกชนสร้างบ้านสำหรับขายให้ชนชั้นกลาง 

 

3. การพัฒนาขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพและค่าบริการเหมาะสม ทำให้คนเดินทางสะดวก ช่วยลดความจำเป็นในการอยู่ใจกลางเมืองและช่วยลดความต้องการที่อยู่อาศัยได้ และช่วยลดราคาบ้านได้

 

4. ส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า เช่น “รัฐบาลออสเตรเลีย” มีนโยบายที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมกองทุนออสเตรเลียเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีวงเงินส่วนนี้ประมาณ 6,500 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สำหรับบ้านเช่าใหม่เป็นบ้านสวัสดิการสังคมในราคาเอื้อมถึง 30,000 หลังในระยะเวลา 5 ปี 

 

ที่อยู่อาศัยในเมืองราคาเกินเอื้อมกำลังเป็นความท้าทายของทั้งรัฐบาลและผู้บริโภค แต่ก็สามารถมองเป็นโอกาสใหม่ได้เหมือนกัน เช่น การพัฒนาเมืองอื่นๆ นอกจากเมืองหลวงให้ดียิ่งขึ้น เพื่อกระจายความเจริญ และสร้างงานในพื้นที่ดังกล่าว ช่วยลดความแออัดในเมือง และอาจช่วยลดความร้อนแรงของราคาอสังหาฯ ได้บ้าง และอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในท้องถิ่นต่างๆ และสร้างเมืองหลักแห่งใหม่ได้ด้วย

 

#WealthMeUp

Related Stories

amazon anti fatigue mats