#เราต้องรอด Special : ราคาอสังหาฯ ร่วง 2O% ผลตอบแทนเหลือ 1-2% ต่อปี
ใช้แรงทำเงิน & ให้เงินทำงาน กด Subscribe รอเลย…
Facebook | Line | Youtube | Instagram
#เราต้องรอด Special : ราคาอสังหาฯ ร่วง 20% ผลตอบแทนเหลือ 1-2% ต่อปี
กับ สัมมา คีตสิน นักเศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์
สัมภาษณ์โดย เฟิร์น ศิรัถยา อิศรภักดี Investment Influencer เจ้าของแนวคิด “ใช้แรงทำเงิน ให้เงินทำงาน”
อสังหาฯ ฟื้น 2565 | New Normal ราคาต่ำขายดี-ราคาสูงขายน้อยลง
อสังหาฯ หลัง COVID-19 (ที่คาดว่าจะฟื้นแบบ U Shape คือกลับมาปกติในปี 2565) คาดว่าจะเกิด New Normal ขึ้น โดยราคาต่ำจะขายดี แต่ราคาสูงจะขายได้น้อยลง เนื่องจากผู้บริโภคกังวลเรื่องโรคระบาดในอนาคต ความมั่นคงของหน้าที่การงาน และความไม่แน่นอนของรายได้ ขณะที่ Co-working space มีโอกาสได้รับความนิยมน้อยลง การออกแบบที่อยู่อาศัยในอนาคตจึงต้องมีพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น
อย่างไรก็ตามประเทศไทยจัดการสาธารณสุขได้ดี อาจทำให้ได้รับความเชื่อมั่นจากนักท่องเที่ยว-นักลงทุน ชาวต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลต่อภาคอสังหาฯ ในระยะยาว
วิกฤต = ช่วงลดราคาอสังหาฯ
ในช่วงเวลาปกติ ราคาอสังหาฯ ไม่เคยลด (ทั้งบ้าน คอนโด ที่ดิน) แต่ในภาวะวิกฤตจะมีการ “ลดราคา” เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจด้วยการระบายสต๊อก คาดการปรับลงของอสังหาฯ ประเภทต่างๆ คือ
- ราคาที่ดิน ลดลงประมาณ +/- 20%
- ราคาบ้าน -5%
- ราคาคอนโดฯ ->5%
Supply อสังหาฯ ลด เหตุรักษาสภาพคล่อง-สถาบันการเงินเข้มงวด
ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเกิดสมดุล จาก Supply ในตลาดที่ลดลง จาก 2 เหตุผลคือ 1. นักพัฒนาอสังหาฯ เลื่อนการออกโครงการใหม่ เพื่อรักษาสภาพคล่อง 2. สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
โดยคอนโดฯ Supply ลดลงถึง 50% จากประมาณ 60,000 หน่วย/ปี เหลือเพียง 30,000 หน่วย/ปี
คาดอสังหาฯ ต่ำสุด Q3/2020 และใช้เวลาฟื้น 3-4 ไตรมาส
นักเศรษฐศาสตร์อสังหาฯ คาดการณ์จุดต่ำสุดของอสังหาฯ อยู่ที่ปลายไตรมาส 2 และไตรมาส 3 เนื่องจากสถานการณ์ COVID-19 ยังส่งผลกระทบไม่หมด ดังนั้นกว่าจะส่งผ่านมายังภาคเศรษฐกิจ-อสังหาฯ ต้องใช้เวลาสักระยะ ขณะที่การฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลา 3-4 ไตรมาส หรือฟื้นตัวในช่วงกลางปีหน้า
สำหรับอสังหาฯ ที่คาดว่าจะเติบโตได้คือ บ้าน และคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท
ผลตอบแทนอสังหาฯ อาจร่วงแตะ 1-2% ต่อปี
สำหรับผู้ลงทุนในคอนโดฯ มักหวังผลตอบแทน 2 ส่วนคือ ซื้อมา-ขายไป ได้ผลตอบแทนเป็นกำไรจากส่วนต่าง และบางส่วนอาจปล่อยเช่า โดยสถานการณ์ปกติ (ก่อน COVID-19) ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี แต่ ณ ปัจจุบัน (พ.ค. 63) อาจลดลงเหลือเพียง 1-2% ต่อปีเท่านั้น เนื่องจากมีต้นทุนในการรักษาอสังหาฯ ระหว่างทางด้วย
3 สิ่งต้องพิจารณาก่อน “ลงทุนอสังหาฯ”
- ดูเงินในกระเป๋าของตนเอง ณ ปัจจุบัน
- ดู (คาดการณ์) รายได้ในอนาคต
- ซื้ออสังหาฯ ในระดับที่รับได้ (คำนวณราคาอสังหาฯ ที่เหมาะสม = 60 เท่าของเงินเดือน)
เนื่องจากคนไทย 90% ต้องขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาฯ (และอาจโดนปฎิเสธถึง 30%)
