4 สิ่ง ที่คนผ่อนบ้านต้องรู้!
ใช้แรงทำเงิน & ให้เงินทำงาน กด Subscribe รอเลย…
Facebook | Line | Youtube | Instagram
คนผ่อนบ้านอย่างเรา มีสิ่งไหนควรรู้บ้าง…เพื่อจะได้ไม่ต้องตกใจกับใบแจ้งหนี้ที่ส่งมา Wealth Me Up มีคำตอบมาฝากกัน
อัตราดอกเบี้ยและยอดหนี้ล่าสุด
(ยอดหนี้คงเหลือล่าสุด x อัตราดอกเบี้ย) ÷ 12 = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในรอบถัดไป
เช่น ยอดหนี้คงเหลือล่าสุด 2 ล้านบาท หากอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในรอบถัดไป = (2 ล้านบาท x 3% ต่อปี) ÷ 12 = 5,000 บาท เป็นต้น
โดยยอดหนี้คงเหลือในรอบต่อ ๆ ไป จะลดลงตามเงินต้นที่จ่ายไปในแต่ละเดือน เช่น หากผ่อนเดือนละ 8,500 บาท จะเป็นการจ่ายส่วนดอกเบี้ย 5,000 บาท และจ่ายส่วนเงินต้น 3,500 บาท ทำให้เดือนต่อไปยอดหนี้ลดลงเหลือ 1,996,500 บาท เดือนต่อไปหากผ่อน 8,500 บาท เท่าเดิม จะเป็นการจ่ายส่วนดอกเบี้ยลดลงเป็น 4,991 บาท และจ่ายส่วนเงินต้นเพิ่มขึ้นเป็น 3,509 บาท เป็นต้น
อัตราดอกเบี้ยที่อ้างอิง
อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ถูกคิดในแต่ละงวด มีอยู่ 2 แบบ ได้แก่ (1) อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งอาจเป็นช่วง 1-3 ปีแรกของการกู้ (2) อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งมักอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) เช่น MRR-4% ซึ่งเป็นอัตราไม่คงที่ ขึ้นกับประกาศ MRR ของธนาคารในแต่ละช่วงเวลา
ตัวอย่างเช่น สัญญาเงินกู้ที่ระบุอัตราดอกเบี้ยว่า MRR-4% หากอ้างอิง MRR ของธนาคารแห่งหนึ่ง พบว่า
- ณ 1 ส.ค. 65 MRR = 5.97% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยบ้านตามสัญญาเงินกู้นี้ = 1.97% ต่อปี
- ณ 1 พ.ย. 66 MRR = 7.30% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยบ้านตามสัญญาเงินกู้นี้ = 3.30% ต่อปี
จากตัวอย่างจะเห็นว่าแม้สัญญาเงินกู้ไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต้องจ่ายใน 2 ช่วงเวลานี้ต่างกันอยู่ 1.33% ต่อปี หรือคิดเป็นเฉลี่ยเดือนละ 2,217 บาท สำหรับยอดหนี้คงเหลือ 2 ล้านบาท
รูปแบบการผ่อน
เงินกู้บ้านซึ่งเป็นสัญญาผ่อนระยะยาว 20-30 ปี มักมีรูปแบบการผ่อนให้ผู้กู้เลือกอยู่ 2 แบบ ได้แก่ (1) ผ่อนแบบคงที่ เช่น ผ่อนเดือนละ 8,500 บาทไปตลอดสัญญา หรือ (2) ผ่อนแบบขั้นบันได ที่ในช่วง 1-3 ปีแรก ยอดผ่อนค่อนข้างน้อยใกล้เคียงกับดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย และหลังจากนั้นยอดผ่อนจึงสูงขึ้นมาใกล้เคียงหรือมากกว่าการผ่อนแบบปกติ
เช่น ปีที่ 1-3 ผ่อนเดือนละ 5,000 บาท ซึ่งแทบเป็นการจ่ายดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว เงินต้นอาจแทบไม่ถูกจ่ายเลย จนขึ้นปีที่ 4 เมื่อยอดผ่อนมีการปรับเพิ่มขึ้นตามสัญญา เช่น เดือน 9,000 บาท ถึงเริ่มมีการจ่ายหนี้ในส่วนของเงินต้น
เงื่อนไขสัญญากู้
สัญญากู้บ้านโดยทั่วไป แม้ไม่ได้ห้ามโปะหรือปิดหนี้ก่อนสัญญา แต่มีการกำหนดค่าปรับกรณีมีการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นก่อนกำหนด ที่ส่วนใหญ่มักกำหนดกันไว้ที่ 3 ปี ซึ่งสอดคล้องกับช่วงเวลาที่ธนาคารมักกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ที่อยากขอกู้
หลังจากพ้นระยะเวลาห้ามรีไฟแนนซ์แล้ว เช่น 3 ปี คนผ่อนบ้านส่วนใหญ่จึงมักตัดสินใจรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในแต่ละเดือนลง และเมื่อครบกำหนดอีก 3 ปี ก็มักรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นต่อไปเรื่อย ๆ หรือในบางครั้งอาจมีการขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิมที่ผ่อนอยู่ก็ได้
ผ่อนบ้านแต่ละหลัง ต้องรู้และดูรายละเอียดให้ดี อย่าปล่อยให้การจ่ายค่าผ่อนแบบเคยชิน ทำให้ต้องเสียดอกเบี้ยรวมก้อนโตตลอดช่วง 20-30 ปี ที่เป็นหนี้นี้เลย
