ลงทุนซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า กับ “ความเสี่ยง” ที่ไม่มีใครเคยบอก!
ใช้แรงทำเงิน & ให้เงินทำงาน กด Subscribe รอเลย…
Youtube | Facebook | TikTok | Instagram | Line
ถ้าให้พูดถึงข้อดีของการลงทุนในอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ เชื่อว่าใครหลายคนคงคุ้นกับข้อดีหลายอย่างทั้ง สร้างกระแสเงินสดปีละ 4-5%, นำค่าเช่ามาผ่อนคอนโด, ราคามีแต่ขึ้นกับขึ้น หรือส่งต่อเป็นมรดก
วันนี้ Wealth Me Up อยากชวนคิด ชวนมองให้ลึกถึงมิติอื่นๆ ด้วย เช่น
1. Passive Income คาดหวัง 5% ต่อปี…จริงๆ อาจได้แค่ 2% ต่อปี
เช่น ราคาคอนโดฯ 2 ล้านบาท
ปล่อยเช่า 8,000 บาท/เดือน = 8,000 x 12 เดือน = 96,000/ปี
= ได้รับผลตอบแทน 4.8% ต่อปี
แต่…ในความเป็นจริงหลายคนอาจลืมไปว่า อสังหาฯ คิดแค่ส่วน “ราคาที่ซื้อ” อย่างเดียวไม่ได้…เพราะต้นทุนที่แท้จริงคือ “ราคาที่ซื้อ + ดอกเบี้ยที่จ่าย”
ดังนั้น ราคาคอนโดฯ 2 ล้านบาท
กรณีดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ต่อปี (ผ่อน 30 ปี) = 1.87 ล้านบาท
ราคาคอนโดฯ + ดอกเบี้ย = เกือบ 4 ล้านบาท (2 เท่าของราคาที่ซื้อ)
ปล่อยเช่า 8,000 บาท/เดือน = 8,000 x 12 เดือน = 96,000/ปี
= ได้รับผลตอบแทน 2.4% ต่อปี
แต่…หลายคนลืมไปว่า
ค่าเช่าที่เราได้รับ มักได้ไม่ครบ 12 เดือน (เพราะต้องจ่ายค่านายหน้า)
– ค่านายหน้า 1 เดือน
ปล่อยเช่า 8,000 บาท/เดือน = 8,000 x 11 เดือน = 88,000/ปี
= ได้รับผลตอบแทน 2.2% ต่อปี
แต่…ยังไม่หมด
เพราะหลายคนลืมไปว่าเจ้าของห้องต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วย
– ค่าส่วนกลาง (ประมาณ 1 เดือน)
ปล่อยเช่า 8,000 บาท/เดือน = 8,000 x 10 เดือน = 80,000/ปี
= ได้รับผลตอบแทน (จริงๆ) อาจแค่ประมาณ 2% ต่อปี
และนี่ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายเรื่องการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกัน หรือแม้แต่การลุ้นว่าจะเจอผู้เช่าที่ดี จ่ายตรงเวลา และไม่ทำห้องพัง…อย่าลืมเรื่องต้นทุนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย
2. ซื้อคอนโดฯ ราคามีแต่จะขึ้น…จริงๆ อาจไม่เสมอไป
KBank Private Banking ประเมินว่า ความท้าทายของอสังหาฯ ปีนี้ มี 2 ด้าน
2.1 Supply สูง: จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในปัจจุบันอยู่ที่ 240,000 หน่วย แต่มีจำนวนการจองเพียงแค่ 1 ใน 3 หรือประมาณ 80,000 หน่วยเท่านั้น ขณะที่เกิดการขยายตัวของเมือง อย่างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีต่างๆ ที่ทำให้อุปทานมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคต
ข้อมูลจากฐานเศรษฐกิจ (https://www.thansettakij.com/real-estate/597041) ระบุว่า Q1/2024 มีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่เพียง 3,290 ยูนิต ลดลงจาก Q4/2023 ถึง 72%
2.2 Demand ต่ำ: คนไทยมีหนี้ครัวเรือนสูง สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การใช้ชีวิตของผู้คนเปลี่ยนไป (มีลูกน้อยลง ไม่ซื้อบ้าน เปลี่ยนเป็นเช่าแทนการซื้ออยู่) และยังมีภาระภาษี ที่ทำให้ความสนใจลงทุนในอสังหาฯ ลดลง
ขณะที่ข้อมูลจาก Real Estate Information Center พบว่า Q4/2023 ราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ ลดลงประมาณ 0.2-0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาสติดต่อกัน
3. ส่งต่ออสังหาฯ เป็นมรดก…อาจไม่ได้รับความนิยมเหมือนในอดีต
ความเสี่ยงสำคัญของอสังหาฯ คือ “สภาพคล่องต่ำ” โดยคนรุ่นก่อนอาจมองว่าที่ดิน บ้าน คอนโดฯ เป็นสินทรัพย์ที่ส่งต่อเป็นมรดกให้กับคนรุ่นหลังได้ แต่มี 2 ปัจจัยสำคัญที่อาจกดดันเหตุผลนี้
3.1 อสังหาฯ = สภาพคล่องต่ำ ยากแก่การจัดสรร และต้องเสียภาษีมรดก
3.2 คนไทยไม่อยากมีลูก = ไม่จำเป็นต้องสะสมอสังหาฯ เพื่อส่งต่อมรดก
ด้วยโครงสร้างประชากรไทยที่แต่ละปีจะมีเด็กเกิดใหม่ “น้อยกว่า” คนเสียชีวิต จากเดิมปี 2506-2526 เด็กเกิดปีละกว่า 1 ล้านคน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมาเหลือเด็กเกิดใหม่เพียง 510,000 คน และมีคนตาย 560,000 คน
พร้อมมีการคาดการณ์ว่า 60 ปีข้างหน้า หรือปี 2626 ประชากรไทยจะลดลงเหลือเพียง 33 ล้านคน จากปัจจุบัน 66.5 ล้านคน
ดังนั้นการสะสมอสังหาฯ เป็นมรดกไว้ส่งต่อรุ่นหลัง จึงอาจไม่ใช่ค่านิยมของสังคมไทยในระยะต่อไป
สุดท้ายแม้การลงทุนในอสังหาฯ อย่างคอนโดฯ จะมีความเสี่ยง เช่นเดียวกับการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น แต่หากผู้ลงทุนรู้ลึก รู้จริง และเลือกทำเลที่มีศักยภาพ การลงทุนรูปแบบนี้ก็อาจเป็นโอกาสที่ดี และยังเป็นการกระจายการลงทุนอีกทางหนึ่งด้วยเพราะ “เหรียญมี 2 ด้านเสมอ“
